不動産取引にかかる税金

【資産の取得の日の原則】

• 購入した資産については、その資産の引渡しを受けた日
• 自分で建設をした資産については、その建設の完了した日
• 他に請け負わせて建設等した資産については、その資産の引渡しを受けた日

【資産の取得の日の例外】

• 相続、贈与、遺贈により取得した資産(限定承認を除く)
• 交換、買換えにより取得した資産
• 農地法の届出または許可を受けなければ所有権の移転ができない農地等

【資産の譲渡の日】

資産の「譲渡の日」は、原則として資産を買主に引き渡した日ですが、 売買契約の効力発生の日とすることもできます。

【取得費】

譲渡所得の金額の計算上控除する資産の取得費は、原則として、その資産の取得に要した金額、設備費および改良費の合計額とされています。この場合、その資産が家屋等の減価する資産であるときは、この合計額からその資産の取得後の経過期間に応ずる償却費の額または減価の額を控除した金額とされます。

取得費の計算方法

取得費 ＝ 取得価額 ＋ 設備費 ＋ 改良費 － 減価の額(減価する資産について)

【取得価額】

取得価額とは、その資産を取得したときに要した金額のことをいいます。マンション等のように建物と土地を一括で購入している場合であっても、建物の償却費相当額の計算にあたり、取得価額を「建物の取得価額」と「土地の取得価額」に区分する必要があります。

【取得価額に含まれる費用】

他から購入した資産については次の費用が取得価額に含まれます。

• 購入手数料
• 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます。)、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
• 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
• 土地の測量費
• 所有権などを確保するために要した訴訟費用
• 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
• 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
• 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

【設備費・改良費】

資産を取得した後に付加した設備費用を設備費といい、資産を取得した後にその資産に加えた改良のための費用を改良費といいます。

【価値が減少する資産の取得費】

償却費

建物、機械、器具等の使用や時間の経過によって価値の減少する資産の取得費は、その資産の取得価額、設備費、改良費の合計額から、その所有期間に応じた償却費または償却費相当額を控除して計算します。

償却費の算定方法

償却費、償却費相当額は次のように計算して求めます。

業務用資産の場合…必要経費に算入された償却費の累計額

日業務用資産の場合…次の算式で計算した償却費相当額

取得価額・設備費・改良費の合計 × 90% × 譲渡資産の耐用年数1.5倍の年数に応じた償却率(※1) × 経過年数(※2)

※1 耐用年数の1.5倍に1年未満の端数が出た場合は切り捨てて計算します。

※2 経過年数に1年未満の端数が出たときは、6カ月以上は1年とし、6カ月未満は切り捨てて計算します。

主な建物の耐用年数と定額法償却率(住宅用)

	法定耐用年数	業務用資産	日業務用資産
木骨モルタル造	20年	0.050	0.034
木造	22年	0.046	0.031
金属造(骨格材の肉厚が3mm以下のもの)	19年	0.053(※1)	0.036
金属造(骨格材の肉厚が3mmを超え4mm以下のもの)	27年	0.038(※2)	0.025
金属造(骨格材の肉厚が4mmを超えるもの)	34年	0.030	0.020
鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造	47年	0.022	0.015

※1 平成19年3月31日以前に取得した家屋等については0.052

※2 平成19年3月31日以前に取得した家屋等については0.037

【概算取得費】

譲渡した土地、建物等の実際の取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡した土地、建物等の収入金額の5％相当額より少ない場合には、譲渡した土地、建物等の譲渡収入金額の5％相当額を取得費とすることができます。

概算取得費 ＝ 譲渡収入金額 × 5％

贈与等により取得した資産の取得費

譲渡した資産が、個人からの贈与、相続、遺贈、一定の低額譲渡により取得したものである場合には、贈与者等がその資産を取得するのに要した費用等が、贈与等を受けた者の譲渡所得計算上の取得費とされます。

【相続または遺贈により取得した資産の取得費】

相続または遺贈により取得した資産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年以内に譲渡した場合には、その譲渡した資産の取得費については、相続税額のうち一定の金額を加算することができます。

【交換や買換えなどにより取得した資産の取得費】

交換や買換えなどの特例の適用を受けたことにより、譲渡所得の課税の繰延べが行われた場合の交換取得資産および買換取得資産の取得費は、特別の計算方法が定められています。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に退去してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの費用とその建物の資産損失額
• 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
• 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

【特例の適用が受けられる場合】

• 個人が現にその居住の用に供している家屋(以下「居住用家屋」といいます)を譲渡した場合
• 居住用家屋と共にその敷地となっている土地または借地権を譲渡した場合
• 自己の居住の用に供さなくなった家屋もしくはそれと共にその敷地となっていた土地または借地権を、これらの家屋を自己の居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合
• 居住用家屋を取り壊した場合のその敷地で、次の要件に該当するものを譲渡した場合
  a.敷地の譲渡に関する契約がその家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡していること
  b.その家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸付けその他の用に供していないこと

【特例の適用が受けられない場合】

前記の要件を満たす場合であっても、次のいずれかに該当する場合は、この特例は適用されません。

• 譲受人が次のいずれかに当てはまる場合
  • 譲渡者の配偶者および直系血族
  • 譲渡者と生計を一にする親族およびその居住用家屋に同居する親族
  • 譲渡者と内縁関係にある者、その者と生計を一にしている親族
  • 譲渡者から受け取る金銭等により生計を維持している者(使用人を除く)およびその者と生計を一にしている親族
  • 譲渡者と特殊関係にある会社その他の法人
• 前年または前々年の譲渡所得について、この特例または居住用財産の買換え特例や居住用財産の譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けた場合
• 居住用財産の買換え・交換、収用等についての特例制度の適用を受ける場合

【特例の適用が受けられない場合】

次のような家屋は、居住用家屋と見なされません。

• この特例の適用を受ける目的で入居したと認められる家屋
• 家屋の新築期間中だけの仮住まいなど、一時的な目的で入居したと認められる家屋
• 趣味、娯楽または保養の目的で有する家屋(別荘など)

【特別控除の額】

この特例による控除額は次の金額のうちいずれか小さい金額です。

• その居住用財産に係る譲渡所得の金額
• 3,000万円

【譲渡所得の金額の計算】

譲渡所得の金額は、次の算式によって計算します。

収入金額－(取得費 ＋ 譲渡費用)＝ 長期(短期)譲渡所得の金額
長期(短期)譲渡所得の金額 － 特別控除額(3,000万円)＝ 課税長期(短期)譲渡所得金額

この特別控除額を差し引いた結果、譲渡所得の金額がなくなる場合であっても、この特例の適用を受けるためには、必ず確定申告書を提出しなければなりません。

【特例の対象となる場合】

対象となるのは、次の２つの場合です。

• 建物を耐震リフォームして建物とともにその敷地を譲渡した場合
• 建物を取壊し、その敷地のみを譲渡した場合

【対象となる建物(被相続人居住用家屋)】

対象となる建物とは、次の要件を満たすものをいいます。

• 相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた
• 昭和56年5月31日以前に建築された
• 区分所有建物登記がされている建物(マンション等)でない
• 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかった

【対象となる譲渡】

この特例の対象となる譲渡には、次の要件があります。

• 相続の開始があった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間の譲渡である
• 相続税額の取得費加算の特例(譲渡所得の計算で相続税の一部を取得費に加算する特例)の適用を受けない
• 譲渡の対価の額が１億円以下
  例：相続人2人で２分の１ずつ相続し、それぞれが7,500万円で譲渡した場合でも総額で1億円を超えるためこの特例の適用は受けられません。

【その他の要件】

• 以下の条件を満たす建物と敷地を、建物を耐震リフォームしてともに譲渡した場合
  • 建物を、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供していたことがない
  • 譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定又は基準として一定のものに適合するものである
  • 敷地等を、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供していたことがない
    
• 以下の条件を満たす建物と敷地を、建物を取壊しその敷地のみ譲渡した場合
  • 建物を、相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供していたことがない
  • 敷地等を、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供していたことがない
  • 敷地等を、取壊し等の時から譲渡の時まで建物等の敷地の用に供していたことがない
    

なお、本特例は、確定申告書に、地方公共団体の長等の当該被相続人居住用家屋および当該被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等が要件を満たすことの確認をした「被相続人居住用家屋等確認書」その他の書類の添付がある場合に適用されます。

【特例の概要】

個人が、その年の1月1日において所有期間が10年を超える土地や建物のうち、居住用財産に該当するものを譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の金額については、他の所得とは分離して所得税および住民税が課税されます。

軽減税率の特例と3,000万円特別控除の特例とは、重複して適用を受けることができ、軽減税率の適用を受ける場合は、通常、3,000万円特別控除の特例も適用されますので、下表の課税長期譲渡所得金額は3,000万円控除後の金額となります。

また、3,000万円特別控除の特例と居住用財産の買換えの特例、および軽減税率の特例と居住用財産の買換えの特例とは、重複して適用を受けることはできません。

課税長期譲渡所得金額	所得税率*	住民税率
6,000万円以下の部分	10.21％	4％
6,000万円を超える部分	15.315％	5％

※ 復興特別所得税を含みます。

【特例の適用が受けられる場合】

この特例は、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える、次に掲げる家屋または土地等の譲渡について適用されます。

• 個人が現にその居住の用に供している家屋(以下「居住用家屋」といいます)を譲渡した場合
• 居住用家屋と共にその敷地となっている土地または借地権を譲渡した場合
• 自己の居住の用に供さなくなった家屋もしくはそれと共にその敷地となっていた土地または借地権を、これらの家屋を自己の居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合

【特例の適用が受けられない場合】

上記の要件を満たす場合であっても、次のいずれかに該当する場合は、この特例の適用は受けられません。

• 譲受人が特殊関係者である場合、3,000万円特別控除の特例の場合と同じです。
• 前年または前々年の譲渡所得について、この特例の適用を受けた場合
• 居住用財産の買換え・交換、収用等についての特例制度の適用を受ける場合

【課税される所得税等の税額の計算方法】

この軽減税率の特例の適用を受ける長期保有に係る居住用財産の長期譲渡所得については、他の土地建物等の譲渡所得と区分したうえで、その長期保有に係る居住用財産の長期譲渡所得に課税される所得税等の税額を計算することとなります。

• 長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下である場合
  長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得 × 税率 ＝ 税額

  所得税率*	10.21%	住民税率	4%

  ※ 復興特別所得税を含みます。

• 長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超える場合
  (長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得 － 6,000万円)× 税率 ＋ 612.6万円(住民税240万円)＝ 税額

  所得税率*	15.315%	住民税率	5%

  ※ 復興特別所得税を含みます。

【特例の概要】

下記の要件を満たす「譲渡資産」を譲渡し、「買換資産」を取得した場合に、譲渡所得の全部もしくは一部について課税の繰延べが受けられます。

【譲渡資産の要件】

• 国内にある現に自己の居住の用に供している家屋やその敷地で、譲渡の年の1月1日において、所有期間が10年を超えるものであること
• 譲渡者の居住の用に供されている期間が10年以上の居住用財産であること
• 譲渡対価の額が1億円以下であること
• 平成31年12月31日までに行われる譲渡であること

【買換資産の要件】

• 譲受人が特殊関係者である場合
• 譲渡の年の前年1月1日から譲渡の年の12月31日までに取得したものまたは譲渡の年の翌年中に取得する見込みであること
• 取得後一定の期限までに自己の居住の用に供すること

【特例の適用が受けられない場合】

「譲渡資産の要件」の要件を満たす場合であっても、次のいずれかに該当する場合は、この特例の適用は受けられません。

• 居住部分の登記簿上の床面積が50m²以上である個人の居住の用に供する家屋またはその家屋の敷地の用に供する土地等で、国内にあるもの
• 前年または前々年の譲渡所得について、3,000万円特別控除または居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率の特例もしくは居住用財産の譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けた場合
• 居住用財産の3,000万円控除や長期譲渡所得の軽減税率の特例・交換、収用等についての特例制度の適用を受ける場合

【課税の概要】

居住用財産の譲渡による長期譲渡所得に対する課税がそれぞれ、次のように繰り延べられます。

• 譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額以下である場合にはその譲渡はなかったものとされ、その段階では課税されません。
  
• 譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額を上回る場合には、譲渡資産の収入金額のうち、買換資産の取得に充てられた部分の譲渡がなかったものとされ、それ以外の部分(譲渡代金が残った部分)についてだけ譲渡があったものとして課税されます。
  

【制度の概要】

次の要件を満たす居住用財産を譲渡して損失が発生した場合で、その居住用財産の借入金残高が譲渡価額を超えるときは、譲渡損失の金額を他の所得と損益通算、繰越控除することができます。

• 譲渡損失の金額と譲渡価額の合計が住宅借入金等の残高を上回る場合
  
• 譲渡損失の金額と譲渡価額の合計が住宅借入金等の残高を下回る場合
  

【譲渡資産等の要件】

• 平成31年12月31日までの譲渡であること
• 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産であること
• 譲渡契約の前日に譲渡資産に係る償還期間が10年以上の借入金残高を有すること
• 前年または前々年に居住用財産の譲渡所得の特例を受けていないこと
• 譲渡した年の前年以前3年内の年において、他の居住用財産の譲渡損失の金額について損益通算の特例の適用を受けていないこと

【居住用財産の譲渡損失および繰越控除金額】

以下のいずれか少ないほうの金額が、この特例の対象となる譲渡損失の金額となります。

• 住宅借入金等の残高 － 譲渡価額
• 居住用財産の譲渡損失の金額
  

【制度の概要】

次の要件を満たす居住用財産を譲渡して損失が発生した場合で、「買い換える資産の要件」要件を満たす居住用財産に買い換えたときは、その譲渡損失の金額を他の所得と損益通算、繰越控除することができます。

【譲渡資産の要件】

譲渡した資産は次の要件を満たすものでなければなりません。

• 平成31年12月31日までの譲渡であること
• 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産であること
• 敷地のうち(マンションは持分の面積で)500m²を超える部分は繰越控除の対象外

【買い換える資産の要件】

買い換える資産は次の要件を満たすものでなければなりません。

• 譲渡年の前年、譲渡年または譲渡年の翌年に取得すること
• 繰越控除を受ける年の年末に、その買換資産の取得に係る償還期間10年以上の借入金残高があること(対象となる住宅借入金は「居住用財産を譲渡した場合の譲渡損失の繰越控除」と同じです)
• 住宅の床面積(マンションの場合は登記された専有部分の面積)が50m²以上であること
• 既存住宅について建築年数制限はなし

【その他の要件】

• 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
• 前年または前々年に居住用財産の譲渡所得の特例を受けていないこと)
• 譲渡した年の前年以前3年内の年において、他の居住用財産の譲渡損失の金額について損益通算の特例の適用を受けていないこと

【住宅借入金等特別控除との重複適用】

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除とその買換資産の取得に係る住宅借入金等特別控除とは、重複して適用を受けることができます。

【印紙を貼らなかった場合】

印紙税の課税文書に印紙を貼らなかった場合は、印紙税を納付しなかったことになり、「本来納付すべき印紙税額」と「その2倍に相当する額」との合計額に相当する過怠税が課せられます。
ただし、納税義務者が納付していないことに気がつき、自主的に納付を申し出た場合は、その過怠税は「本来納付すべき印紙税額」と「その1割に相当する額」との合計額に軽減されます。

【印紙を消さなかった場合】

課税文書に印紙の貼付はしたものの、それを消していなかった場合は、消されていない印紙の額面金額に相当する額が、過怠税として課せられます。

【新築住宅の軽減措置】

個人が、次の要件を満たす居住用住宅を新築し、または新築住宅を取得した場合は、所有権の保存登記、移転登記に関する登録免許税が軽減されます。

• 自己の居住の用に供する住宅であること
• 取得または新築して1年以内に登記をすること
• その建物の専有面積が50m²以上であること

【既存住宅の軽減措置】

個人が、次の要件を満たす中古住宅を取得した場合は、所有権の移転登記に関する登録免許税が軽減されます。

• 自己の居住の用に供する住宅であること
• 取得または新築して1年以内に登記をすること
• その建物の専有面積が50m²以上であること
• 木造等の耐火建築物以外の場合は建築後20年以内の登記であること。鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造等の耐火建築物の場合は、建築後25年以内の登記であること

【不動産の価格】

原則として、固定資産課税台帳に登録された価格とされます。

【宅地評価の特例】

平成33年3月31日までの間に行われた宅地および市街化区域農地等の宅地比準土地の取得に対しては、課税標準を土地価格の2分の1とする特例措置が講じられています。

【適用を受ける人の要件】

合計所得金額が3,000万円以下の年に限られ、入居した年以前3年間、以後2年間内に次の特例を受けていないこと。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率の特例
• 中高層耐火建築物等の建築のための特例

【住宅ローンの要件】

借入期間が10年以上の、次に掲げる借入金等が控除の対象とされる住宅借入金等に該当します。

• 住宅の取得や家屋の増改築(以下「住宅の取得等」といいます)に要する資金に充てるために、民間の金融機関、地方公共団体、住宅金融専門会社、または各共済組合などから借り入れた借入金(当該住宅の敷地に対する一定の借入金も含みます)
• 建設業者に対するs工事の請負代金に係る債務
• 宅地建物取引業者、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等の居住用家屋の分譲者に対するその住宅の取得等(当該住宅の敷地に対する一定のものも含みます)の対価に係る債務
• 独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社または日本勤労者住宅協会からの中古住宅の取得(当該中古住宅の敷地である一定の土地等の取得も含みます)に係るこれらの法人に対する債務
• 住宅の取得等に要する資金に充てるために、その者に係る使用者から借り入れた借入金(当該住宅の敷地である一定の土地等の取得に要する借入金も含む)、または、その者に係る使用者に対する住宅の取得等(当該住宅の敷地である一定の土地等の取得も含みます)の対価に係る債務

なお、上記に該当する借入金や債務であっても、次に掲げるものは対象から除外されます。

• 利息に対応する借入金または債務
• 会社役員がその会社から借り入れた前記ホの借入金
• 無利息または年0.2％未満の利率で借り入れた前記ホの借入金

年利0.2％未満の社内融資や、会社からの利子補給で実質0.2％に満たない利息しか負担していない場合には民間の住宅ローンであっても控除の対象となりません。ただし、公的融資や民間住宅ローンなどの場合で、会社からの利子補給を受けておらず、もともとのローン金利が0.2％未満の借入金は、控除の対象となります。

【住宅等の要件】

控除の対象とされる住宅は次の通りです。

新築住宅

個人が自己の居住の用に供する次に掲げる要件のいずれかを満たす「家屋」(床面積の2分の1以上に相当する部分が専らその居住の用に供されるものに限ります)

• 1棟の家屋、マンション等で床面積が50m²以上であるもの
• 「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」「都市の低炭素化の促進に関する法律」に規定する一定の家屋

既存住宅

個人が自己の居住の用に供する次に掲げる要件を満たす「建築後使用されたことのある家屋」(床面積の2分の1以上に相当する部分が専らその居住の用に供されるものに限ります)

新築住宅の条件のほか、下記の条件を満たすこと。

• マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたもの
• 耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたもの
• 上記のいずれにも該当しない建物の場合には、一定の耐震基準(※)に適合するものであること

※ 一定の耐震基準に適合するものとは、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合する家屋で、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したものまたはその家屋の取得の日前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2または等級3であると評価されたものをいいます。 また、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものについても軽減措置があります。

家屋の増改築等

個人がその所有している自己の居住用家屋につき行う増築、改築等の工事のうち、次に掲げる要件のすべてを満たすもの。

• その工事に要した費用の額が100万円を超えること
• その工事に係る部分のうちに居住用以外の部分がある場合には、その居住用部分に係る工事に要した費用の額が全体の工事に要した費用の額の2分の1以上であること
• その工事をした後の家屋の床面積が50m²以上であって、その床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること
• その工事をした後の家屋が、主として居住の用に供すると認められるものであること

【控除の対象となる借入金】

平成26年4月から平成33年12月までの入居で消費税率8％または10％が適用される場合は4,000万円までが対象となります。 なお、消費税率が8％または10％でない場合は2,000万円までが対象です。

【住宅ローン控除額】

原則

居住年	住宅借入金等の年末残高の限度額	控除期間	控除率	最大控除額(10年分合計)
特定取得以外	2,000万円	10年間	1.0%	200万円
特定取得(平成26年4月～令和2年12月)(※)	4,000万円			400万円

認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合

取得した住宅が認定長期優良住宅または認定低炭素住宅に該当する場合には、以下の表のように控除額が増額されます。この特例は新築のみに適用されます。

居住年	住宅借入金等の年末残高の限度額	控除期間	控除率	最大控除額(10年分合計)
特定取得以外	3,000万円	10年間	1.0%	300万円
特定取得(平成26年4月～令和2年12月)(※)	5,000万円			500万円

※取得した住宅に係る消費税率が8%または10%の場合、入居日が平成26年4月以後であっても、免税事業者からの取得で消費税等がかからない場合は、特定取得以外の限度額が適用されます。

【住民税における住宅ローン控除制度】

住宅ローン控除額を所得税額から控除しきれない人については、その控除しきれない額を、住民税から控除することができます

居住年	控除限度額
特定取得以外	所得税の課税総所得金額×5% (最高 97,500円)
特定取得(平成26年4月～令和2年12月)(※)	所得税の課税総所得金額×7% (最高 136,500円)

【財産の名義変更】

• 土地や家屋の名義を子どもの名義に変更したような場合で、代金の支払い等が行われないときには、その土地や家屋は贈与によって取得したものとして取り扱われ、贈与税が課税されることになります。
• 新たに取得した土地や建物または株式等をその取得した人の名義とせず、他の人の名義とした場合には、原則として、それらの取得財産はその名義人となった人が贈与を受けたものとして取り扱われます。

【時価よりも低い価額で財産を譲り受けた場合】

売買の形式をとっても、時価よりも低い価額で財産を譲り受けた場合は、その財産の時価と譲渡価額との差額に相当する金額は、その財産を譲渡した人から贈与を受けたものとみなされます。

【借金の返済を免除してもらったり、肩代わりしてもらった場合】

借金の返済を免除してもらったり、肩代わりしてもらった場合は、借金のうち返済を免除や肩代わりしてもらった分について贈与を受けたものとみなされます。

【自分が掛金を負担していない生命保険金をもらった場合】

被保険者の死亡もしくは満期により受け取った生命保険金額について、その保険料を被保険者(被相続人)や保険金受取人以外の者が負担していた場合には、その保険金を受け取った者は、掛金のうち自分で負担しなかった部分に相当する保険金額(全く負担しなかった場合には保険金全額)の贈与を受けたものとみなされます。

【両親等扶養義務のある者からもらった生活費や教育費】

ただし、通常必要と認められる範囲内でなければなりません。したがって、生活費、教育費という名目で支払いを受けても、それで車や不動産等を購入した場合には、贈与税が課税されます。

【社交上の香典や中元、歳暮等の贈答品や結婚祝いなどの金品】

ただし、一般常識からいって相当と認められる範囲内でなければなりません。

【計算例】

贈与を受けた年の1月1日で20歳以上の人が、平成30年に父親から300万円、母親から200万円、合計500万円の現金の贈与を受けた場合

(300万円 + 200万円) - 110万円 = 390万円
390万円 × 15% - 10万円 = 48.5万円

【贈与税額の計算】

　この制度を選択した受贈者(子や孫)は、この制度に係る贈与者(父母や祖父母)からの贈与財産については、他の贈与財産と区別して申告を行います。
贈与税の額は、選択をした年以後については基礎控除110万円を控除せず、贈与財産の価額の合計額が特別控除額2,500万円(前年までに特別控除額を使用した場合には、その残額)に達するまでは贈与税はかかりません。また、2,500万円を超えた部分に対しては、一律に20％で贈与税が課税されます。

【相続税額の計算】

　この制度の選択をした受贈者(子や孫)は、この制度にかかる贈与者(父母や祖父母)の相続時に、それまでの贈与財産と相続財産を合算して通常の課税方式(詳細は、相続税の項を参照)により計算した相続税額から、すでに支払ったこの制度に係る贈与税相当額を控除し、その差額を相続税として納付します。
なお、支払った贈与税額が相続税額を超えるときは、その超える部分の還付を受けることができます。
これらの場合、相続財産と合算する贈与財産の価額は、贈与が行われたときの時価となります。

【贈与を受ける人】

贈与の年の1月1日において20歳以上かつ贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下の人

【贈与をする人】

贈与を受ける人の直系尊属(父母または祖父母等)

【贈与する財産】

現金

【贈与された現金の使途】

贈与された現金は、すべて次の対価にあてられなければなりません。

• 住宅用家屋の新築または新築家屋の取得(家屋とともにする土地等の取得を含みます)
• 中古の住宅用家屋の取得(家屋とともにする土地等の取得を含みます)
• 居住している住宅用家屋の増改築等(増改築等とともにする土地等の取得を含みます)
• 住宅用家屋の新築に先行する敷地用土地等の取得

【取得する住宅】

取得する住宅は、次の要件を満たすものでなければなりません。

• 床面積が50m²以上240m²以下
• 他の用途と併用されている場合は、その家屋の床面積の2分の1以上が居住用
• 既存住宅については
  耐火建築物(鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造等)である家屋は、その取得の日以前25年以内に建築されたもの。 耐火建築物以外である家屋は、その取得の日以前20年以内に建築されたもの。 ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書の写し」により証明されたものについては、建築年数の制限はありません。 また、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものについても軽減措置があります。

【増改築等する住宅】

対象となる増改築等は、増築、改築、一定の修繕、一定の模様替えに係る工事で、次の要件を満たすものをいいます。

• 工事に要した費用の額が100万円以上
• 工事をした家屋が、贈与を受けた人が主としてその居住の用に供すると認められるもの
• 1.居住部分の工事費用の額が全体の2分の1以上
  2.工事をした家屋の床面積の2分の1以上が居住用、その家屋の床面積が50m²以上240m²以下

【住宅の取得期限、居住期限】

取得する住宅は、次の要件を満たすものでなければなりません。

• 取得期限
  　贈与を受けた日の属する年の翌年の3月15日までに住宅の新築、取得、増改築等をしなければなりません。また、新築、増改築等については、屋根(その骨組みを含む)を有し、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態であれば、新築、増改築の完了に準ずる状態として認められます。
• 居住期限
  　贈与を受けた日の属する年の翌年の3月15日までに、その住宅を居住の用に供しなければなりません。また、同日後遅滞なくその住宅に居住することが確実であると見込まれる場合は、確定申告時に遅滞なくその住宅に居住することが確実である旨の届出書を提出しなければなりません。この場合、贈与を受けた日の属する年の翌年12月31日までにその住宅を居住の用に供していなかったときは、特例の適用は受けられず、それに該当することとなった日から2ヵ月以内に修正申告書を提出しなければなりません。

【他の特例との併用】

　この特例は、「贈与税の基礎控除(110万円)」や「相続時精算課税制度(2,500万円)」のそれぞれと重複して適用が受けられます。ただし、「贈与税の基礎控除(110万円)」と「相続時精算課税制度(2,500万円)」は重複して適用することはできません。

【その他】

次の人からの取得、請負契約による増改築は特例の対象から除かれます。

• 贈与を受ける人の配偶者、直系血族
• 前記イ以外の親族で贈与を受ける人と生計を一にしている人
• 贈与を受ける人と事実上婚姻関係と同様の事情にある人、およびその人の親族でその人と生計を一にしている人
• 上記以外の人で、贈与を受ける人から受ける金銭等によって生計を維持している人、およびその人の親族でその人と生計を一にしている人

贈与税の期限内申告が必要となります。

【贈与を受けるもの】

婚姻期間が20年以上の夫婦間の贈与でなければなりません。この場合の婚姻期間は、婚姻届の提出日から起算して計算し、1年未満の端数は切り捨てます。

【贈与の対象財産】

贈与を受けた者が居住する不動産(不動産の贈与)か、その不動産の取得資金(取得資金の贈与)のいずれかでなければなりません。

• 居住用不動産にあっては、その者の居住の用に供し、かつ、その後引き続き居住の用に供する見込みであること
• 金銭にあっては、その金銭をもって居住用不動産を取得してこれをその者の居住の用に供し、かつ、その後引き続き居住の用に供する見込みであること
  なお、不動産は、現在居住しているものでも、取得後居住する予定のものでもかまいません。居住用不動産であれば、土地のみもしくは建物のみを対象とした贈与でも特例は受けられます。

【居住の制限】

贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその対象となる家屋に住まなければなりません(取得しても居住しなければ適用は受けられません)。また、3月15日以後も引き続き居住する見込みであることが必要です。

【申告が必要】

贈与税が発生しなくても、贈与税の申告をすることが条件になります。

【適用は一生に一度】

この特例は、夫婦につき一生に一度と限られています。

【相続財産】

相続財産は、被相続人の所有していた土地や建物・不動産上の権利・有価証券・預金等のほか、著作権等の無形財産も含みます。地上権、借地権等も相続財産になります。なお、借家権は通常評価しません。

• 保険金等
• 被相続人の死亡退職金
• 被相続人の死亡によって、被相続人が掛金等の負担者であり、かつ、受取人となっていた定期金(年金等)の受取人の地位を承継したときは、その受給権は相続財産とみなされます。

【相続財産】

相続税が非課税とされている財産は次のとおりです。

• 墓所等
• 心身障害者共済制度に基づく給付金受給権
• 相続人が取得した死亡保険金、死亡退職金のうち、法定相続人1人あたり500万円までの部分

【債務控除】

相続人が被相続人の債務を承継するとき、または被相続人の葬儀に要した費用を負担するときは、それらの債務等を相続等により取得した財産の価額から控除して相続税の課税価格を計算します。 控除する債務には次のものがあります。

• 被相続人の債務で相続開始の際、現に存在するもの(公租公課を含む)
• 被相続人に係る葬式費用(いわゆる香典返しに要した費用はこれに含まれません)

【遺産未分割の場合の課税価格】

相続税の申告書の提出時までに遺産が未分割である場合には、民法の法定相続分に従って遺産を取得したものとして相続税の課税価格を計算します。

【相続開始前3年以内の贈与財産等】

相続・遺贈・死因贈与によって財産を取得した者が、相続開始前3年以内に被相続人から財産の贈与を受けている場合、および相続時精算課税制度の適用を受けて財産の贈与を受けている場合には、その贈与財産の価額は、相続財産に加算されます。   なお、この場合の贈与財産について贈与税が課税されている場合には、その贈与税額を控除することになります。また、贈与税の配偶者控除の適用を受けたもののうち、その控除額に相当する部分については相続財産に加算されません。

【相続税額の加算】

相続や遺贈によって財産を取得した人が被相続人の一親等の血族(代襲相続人を含む)および配偶者以外の人であった場合には、その人の相続税額の2割にあたる金額が加算されます。

【各種の税額控除等】

• 贈与税額控除
• 未成年者控除
• 障害者控除
• 相次相続控除
• 外国税額控除

【延納】

原則として、納付すべき相続税額が10万円を超える場合には、納税義務者の申請により5年以内の年賦延納が認められます。ただし、一時に金銭による納付が困難である場合に限られます。

【物納】

相続税は現金で納付することが原則とされていますが、延納によっても現金で納付することが困難である場合には、相続財産で物納することができることになっています。
なお、物納財産の収納価額については、原則として、課税価格の計算の基礎となったその財産の価額とされます。

【小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例】

次の算式によって計算します。
小規模宅地等として選択した宅地等の地積……300m²
小規模宅地等について減額される金額

1億5,000万円 × 80% = 1億2,000万円

宅地について相続税の課税価格に算入する価額

1億5,000万円 - 1億2,000万円 = 3,000万円

【相続税の総額の計算】

①課税価格の合計額

3億5,000万円 + (1億5,000万円 - 1億⒉000万円) = 3億8,000万円

②遺産に係る基礎控除額

3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円

③課税遺産総額

3億8,000万円 - 4,800万円 = 3億3,200万円

④各相続人の法定相続分は次のとおりとなります。

• 配偶者　2分の1
• 長男　2分の1 × 2分の1 = 4分の1
• 長女　2分の1 × 2分の1 = 4分の1

⑤法定相続分により取得したとした場合の取得金額およびこれに対する各相続人ごとの相続税額

• 配偶者　1億6,600万円 × 40% - 1,700万円 = 4,490万円
• 長男　8,300万円 × 30% - 700万円 = 1,790万円
• 長女　8,300万円 × 30% - 700万円 = 1,790万円

⑥相続税の総額

4,940万円 + 1,790万円 + 1,790万円 = 8,520万円

【各相続人の算出税額の計算】

• 配偶者　8,520万円 × 2分の1 = 4,260万円
• 長男　8,520万円 × 4分の1 = 2,160万円
• 長女　8,520万円 × 4分の1 = 2,160万円

【配偶者の税額軽減額は、次の算式によって計算します。】

8,520万円 × 2分の1 = 4,260万円

各相続人の納付税額は、次のとおりです。

• 配偶者　4,260万円 - 4,260万円 = 0
• 長男　2,160万円
• 長女　2,160万円

【消費税の性格上課税になじまないもの】

• 土地の譲渡および貸付け
• 有価証券、有価証券に類するものおよび支払手段の譲渡
• 郵便切手類、印紙、証紙の譲渡
• その他一定のもの

【社会政策的配慮によるもの】

• 社会保険診療、助産、社会福祉事業
• 学校の授業料・入学検定料、入学金、施設設備費等
• 住宅の貸付け
• その他一定のもの

【原則】

消費税等の納税義務者は、製造、卸、小売、サービス等の各段階の事業者や、保税地域からの外国貨物の引取者とされています。

【納税義務の免除等】

基準期間および特定期間における課税売上高等が1,000万円以下である事業者については、消費税等の納税義務が免除されます。

【基準期間・特定期間】

基準期間とは、個人事業者については前々年、法人については前々事業年度をいいます。
特定期間とは、個人事業者については前年上半期(1月～6月)、法人については前事業年度の上半期をいいます。